Wohnrecht in Österreich: Grundbuch, Verkauf und Immobilienwert

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt die „Servitut der Wohnung" als das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses für das eigene Bedürfnis zu gebrauchen. Werden dagegen alle bewohnbaren Teile ohne Einschränkung überlassen, spricht das Gesetz von einer Fruchtnießung des Wohngebäudes.

Übersetzt heißt das: Schon der Wortlaut der Vereinbarung entscheidet darüber, ob nur das eigene Wohnen abgedeckt ist – oder eine umfassende wirtschaftliche Nutzung.

Persönliche Servituten enden nach § 529 ABGB grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Person. Ein „lebenslanges Wohnrecht" bedeutet daher üblicherweise: Das Recht besteht so lange, wie diese eine konkrete Person lebt.

Ausdrücklich auf Erben erstreckte Rechte sind laut Gesetz eine Ausnahme – möglich, aber eben nicht der Normalfall. Pauschale Aussagen wie „ein Wohnrecht ist nie vererbbar" greifen deshalb zu kurz. Ausschlaggebend bleibt, was konkret vereinbart und eingetragen wurde.

• Das Grundbuch enthält die dinglichen Rechte an einer Liegenschaft – dazu zählen auch Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht.
• Belastungen und Dienstbarkeiten werden im C-Blatt (Lastenblatt) ersichtlich gemacht.
• Dingliche Rechte werden grundsätzlich durch Eintragung erworben (Eintragungsgrundsatz) und wirken dann auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

→ Ist ein Wohnrecht nicht eingetragen, kann trotzdem eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Parteien bestehen. Wie weit diese reicht, hängt vom konkreten Vertrag ab – gegenüber einer Käuferin oder einem Käufer wirkt sie aber nicht automatisch wie ein eingetragenes Recht.

Das Eigentum an einer Liegenschaft kann grundsätzlich auch dann verkauft werden, wenn ein Wohnrecht besteht. Ein eingetragenes Recht verschwindet jedoch nicht allein durch den Eigentümerwechsel: Wird es nicht vor oder bei Vertragsabschluss wirksam gelöscht, übernimmt die Käuferseite wirtschaftlich eine belastete Liegenschaft.

Je nach Umfang des Rechts kann sich das auswirken auf:

• die tatsächliche Nutzbarkeit der Immobilie
• den in Frage kommenden Käuferkreis
• Finanzierbarkeit und Marktgängigkeit
• den erzielbaren Kaufpreis

→ Wie stark diese Effekte ausfallen, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Mehr dazu, wie sich solche Faktoren im Preis niederschlagen, lesen Sie im Beitrag Wert einer Liegenschaft.

Nach § 3 Abs 3 LBG sind Rechte und Lasten, die den Wert beeinflussen, entsprechend zu berücksichtigen – wenn nötig anhand des vermögenswerten Vorteils der berechtigten bzw. des Nachteils der belasteten Seite. § 10 Abs 5 LBG verlangt zusätzlich, Vor- und Nachteile sowie deren Dauer zu beschreiben und die Bewertung samt Kapitalisierungsparametern zu begründen.

Deshalb gibt es keine seriöse pauschale Prozent-Wertminderung und keinen einfachen „Wohnrecht-Rechner", der jeden Fall korrekt abbildet.

Auf den wirtschaftlichen Einfluss wirken unter anderem:

• Umfang des Rechts und betroffene Fläche bzw. Räume
• Gebrauchsrecht oder Fruchtgenuss
• befristet oder lebenslang – und die erwartbare Dauer
• der wirtschaftliche Nutzungsvorteil bzw. die entgangene Nutzung
• Rang und konkreter Grundbuchinhalt
• Objektart, Lage und Marktsituation

Konzeptionell gilt: Je umfassender das Recht und je länger seine voraussichtliche Dauer, desto größer kann der wirtschaftliche Einfluss auf den Wert sein. Konkrete Euro-Beträge lassen sich erst aus den tatsächlichen Objekt- und Vertragsdaten ableiten.

→ Eine Online-Immobilienbewertung liefert eine erste Markteinschätzung für das Objekt. Die Bewertung eines konkret eingetragenen Wohnrechts erfordert darüber hinaus eine individuelle fachliche Beurteilung.

• Beim Gebrauchsrecht liegen Lasten und Erhaltung nach § 508 ABGB grundsätzlich beim Eigentümer, mit einer gesetzlichen Ausnahme, wenn der Nutzen die Kosten übersteigt.
• Beim Fruchtgenuss trägt die berechtigte Person nach §§ 512 und 513 ABGB die dort geregelten Lasten, soweit sie aus den Nutzungen bestritten werden können, hat die Sache im übernommenen Stand zu erhalten und Ausbesserungen aus dem Ertrag zu besorgen.
• Kein Mietverhältnis: Das Wohnrecht ist ein eigenständiges Nutzungsverhältnis und folgt nicht automatisch mietrechtlichen Regeln.

In der Praxis wird die Kostenverteilung häufig vertraglich geregelt. Die offiziellen Informationen zur Übergabe von Vermögen nennen etwa ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht als mögliche Gegenleistung bei einer Übergabe und weisen darauf hin, dass die Kostentragung vertraglich gestaltet wird. Häufig – aber eben nicht zwingend – werden laufende verbrauchsabhängige Kosten der berechtigten Person und die Erhaltung der Übernehmerseite zugeordnet.

• Tod der berechtigten Person: Persönliche Servituten enden nach § 529 ABGB grundsätzlich mit dem Tod – außer das Recht wurde ausdrücklich auf Erben erstreckt.
• Verzicht oder einvernehmliche Beendigung: Auch eine freiwillige Aufgabe des Rechts oder eine gemeinsame Auflösung kommt vor. Weitere Erlöschensgründe sind je nach Fallgestaltung möglich.
• Grundbuch nachziehen: Ein eingetragenes Recht sollte gelöscht bzw. berichtigt werden. Auch die Löschung einer Dienstbarkeit ist eine Einverleibung beim Grundbuchsgericht.

Welche Urkunde dafür nötig ist, hängt vom Erlöschens- bzw. Löschungsgrund ab: Bei einem Todesfall kommt eine Berichtigung bzw. Löschung in Betracht, bei einer freiwilligen Aufgabe braucht es eine grundbuchsfähige Grundlage. Eine allgemeine Schritt-für-Schritt-Anleitung, die auf jeden Fall passt, gibt es hier nicht – die Abwicklung erfolgt üblicherweise mit notarieller oder anwaltlicher Unterstützung.

• ABGB § 521 – Servitut der Wohnung (RIS)
• ABGB § 529 – Erlöschen persönlicher Servituten (RIS)
• ABGB – gesamte geltende Fassung (RIS)
• Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) – geltende Fassung (RIS)
• Allgemeines zum Grundbuch (oesterreich.gv.at)
• Einverleibung und Löschung im Grundbuch (oesterreich.gv.at)