Grunderwerbsteuer-Rechner Österreich – Kauf, Schenkung & Erbschaft

Kauf: 3,5 % der Gegenleistung

Bei einem entgeltlichen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 % der Gegenleistung. Bei einem klassischen Kauf entspricht die Gegenleistung in der Regel dem Kaufpreis. Zur Gegenleistung können daneben aber auch übernommene Schulden, eingeräumte Wohnrechte oder andere vereinbarte Leistungen zählen. Die Bemessungsgrundlage darf grundsätzlich nicht niedriger sein als der steuerliche Grundstückswert.

Wer zahlt – und wann

Steuerrechtlich können grundsätzlich mehrere am Erwerbsvorgang beteiligte Personen Steuerschuldner sein, vertraglich trägt die Steuer bei Kaufverträgen aber üblicherweise die Käuferseite. Die Steuerschuld entsteht bereits mit dem steuerpflichtigen Erwerbsvorgang und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Abgewickelt wird sie meist über die Selbstberechnung durch Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei.

Steuersätze im Überblick

Der Stufentarif staffelt sich nach dem Grundstückswert: die ersten 250.000 Euro mit 0,5 %, die nächsten 150.000 Euro mit 2 % und alles darüber mit 3,5 %. Bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro ergibt das 250.000 × 0,5 % = 1.250 Euro plus 150.000 × 2 % = 3.000 Euro, in Summe also 4.250 Euro. Bestimmte Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden für die Stufen zusammengerechnet.

Entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich

Entscheidend ist das Verhältnis der Gegenleistung zum Grundstückswert: bis einschließlich 30 % gilt der Vorgang als unentgeltlich, über 30 bis einschließlich 70 % als teilentgeltlich und über 70 % als entgeltlich. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung wird der Vorgang aufgeteilt – der entgeltliche Teil wird mit 3,5 % besteuert, für den unentgeltlichen Teil gilt der Stufentarif. Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro und einer Gegenleistung von 200.000 Euro ergeben sich 7.000 Euro für den entgeltlichen und 1.000 Euro für den unentgeltlichen Teil, in Summe 8.000 Euro. Diese Einordnung gilt allerdings nur dort, wo keine besondere Familienregel greift: Bei Übertragungen unter Lebenden innerhalb des begünstigten Familienverbandes gilt der Erwerb grundsätzlich zur Gänze als unentgeltlich – auch dann, wenn eine Gegenleistung erbracht wird. In diesen Fällen ist der Grundstückswert maßgeblich und es kommt durchgehend der Stufentarif zur Anwendung.

Was ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert ist eine steuerliche Bemessungsgröße und nicht automatisch mit dem Marktwert oder Verkaufspreis identisch. Er lässt sich nach den gesetzlichen Vorgaben ermitteln – etwa über das Pauschalwertmodell aus Grundwert und Gebäudewert, über einen geeigneten Immobilienpreisspiegel oder über ein Schätzgutachten. Grundstückswert beim BMF berechnen

Die weiteren Kaufnebenkosten

Neben der Grunderwerbsteuer fallen die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 % für das Eigentumsrecht und – bei Kreditfinanzierung – 1,2 % für die Eintragung des Pfandrechts an. Dazu kommen Vertragserrichtung und treuhändige Abwicklung mit rund 1,2 bis 3,6 % inklusive Umsatzsteuer sowie gegebenenfalls das Maklerhonorar von maximal 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. In Summe sollten Käuferinnen und Käufer mit rund 6 bis 10 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.

Die temporäre Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr beim Erwerb von Wohnraum galt für Anträge bis 30.06.2026 und ist ausgelaufen.